Aval
El aval se define en el ordenamiento jurídico español como una garantía personal y accesoria regulada en los artículos 1822 y siguientes del Código Civil, aunque en el ámbito inmobiliario y financiero su régimen se ve modulado por la práctica bancaria y la jurisprudencia. Se trata de un contrato en virtud del cual una persona física o jurídica, denominada avalista, se obliga frente al acreedor a cumplir la obligación del deudor principal en caso de que este no lo haga. Es una figura omnipresente en el mercado inmobiliario español, porque sin avales difícilmente se cierran muchas operaciones que implican financiación o garantía de cumplimiento. Para propietarios que venden, el aval bancario del comprador puede ser la llave que asegure el cobro del precio aplazado; para compradores, especialmente los que acceden a una primera vivienda, encontrar un avalista solvente es a menudo un requisito bancario ineludible cuando los ingresos del comprador no cubren el perfil de riesgo de la entidad. También los inversores conocen bien el aval en forma de póliza de afianzamiento cuando adquieren suelos con cargas urbanísticas o cuando licitan en concursos públicos para la ejecución de promociones. Los herederos, por su parte, pueden verse sorprendidos al descubrir que aceptar una herencia implica asumir los avales que el causante otorgó en vida, con el consiguiente riesgo de responder con sus propios bienes. Las operaciones donde el aval aparece con mayor frecuencia son los préstamos hipotecarios, donde el banco exige uno o varios avalistas personales además de la garantía real de la vivienda; los contratos de arrendamiento, en los que el propietario exige un aval bancario o un seguro de impago para cubrir rentas; las compraventas a plazos, donde el vendedor se cubre con un aval del comprador; las fianzas técnicas en contratos de obra o gestión urbanística, como las garantías de urbanización o de reposición de servicios; y en los procesos de herencia, cuando el heredero quiere partir sin responsabilidades pero debe liquidar avales previos. En todas estas operaciones intervienen profesionales que asesoran y formalizan: el notario da fe del otorgamiento del aval y advierte a las partes de sus consecuencias solidarias; el registrador inscribe los avales hipotecarios o las condiciones resolutorias que los acompañan; el abogado revisa los contratos para evitar cláusulas abusivas o avales perpetuos; el agente inmobiliario, aunque no redacta el aval, identifica la necesidad del mismo y acerca al cliente a los profesionales que pueden ofrecerlo. Un error frecuente entre particulares es creer que el avalista responde solo subsidiariamente, es decir, después de reclamar al deudor principal, cuando en la práctica totalidad de avales bancarios e inmobiliarios la responsabilidad es solidaria, lo que permite al acreedor reclamar directamente al avalista sin requerir antes al deudor. Asimismo, muchos no advierten que el aval se extiende automáticamente a las prórrogas del contrato principal si no se establece lo contrario, y que al avalar una hipoteca se expone la economía personal durante décadas. Por todo ello, en Promurcia recomendamos siempre que el avalista reciba asesoramiento independiente antes de firmar, pues un aval mal entendido puede comprometer el patrimonio familiar.
Descripción técnica
Partiendo de la definición del aval como garantía personal y accesoria, es necesario precisar que su funcionamiento práctico en el ámbito inmobiliario y financiero se aparta con frecuencia del régimen puramente civilista, especialmente por la generalizada renuncia a los beneficios de excusión y división que los bancos exigen al avalista. En la práctica bancaria, el aval se configura casi siempre como solidario, lo que significa que el acreedor puede dirigirse indistintamente contra el deudor principal o contra el avalista sin necesidad de agotar previamente los bienes del primero, tal como permite el artículo 1831 del Código Civil cuando se produce esa renuncia expresa. Este carácter solidario altera sustancialmente la posición del garante, que pasa de ser un fiador subsidiario a un codeudor a todos los efectos. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo limitaciones significativas a la figura del aval en préstamos hipotecarios cuando el garante es una persona física no vinculada profesionalmente. El artículo 15 de dicha ley establece que la garantía personal de un tercero no puede superar el 50 por ciento del capital pendiente en el momento de la ejecución, salvo que el avalista sea también parte del grupo familiar o tenga relación profesional con el deudor. Además, conforme al artículo 21.5 de la misma ley, el avalista debe recibir la misma información precontractual que el prestatario, incluidos los documentos normalizados de advertencia de riesgos, y debe firmar una declaración expresa de haber sido informado de las consecuencias jurídicas y económicas de su compromiso. Esta regulación supone un cambio relevante respecto al régimen general del Código Civil, que solo exige capacidad y consentimiento para la validez del aval. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, contempla el aval como alternativa al depósito obligatorio de una o dos mensualidades de fianza. El artículo 36.4 de la LAU permite que las partes pacten la constitución de un aval bancario o de una garantía similar en sustitución del depósito en metálico. Este aval debe ser emitido por una entidad de crédito, irrevocable y a primer requerimiento, con una duración que cubra todo el periodo arrendaticio y sus prórrogas legales. La formalización de este aval implica que el arrendador no percibe la fianza en efectivo, pero dispone de una garantía ejecutable de forma inmediata ante el impago, sin necesidad de acudir al procedimiento judicial. Desde el punto de vista fiscal, la constitución del aval no genera tributación directa en el ITP y AJD cuando se otorga en documento privado, pero si se formaliza en escritura pública, podría quedar sujeto a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) como documento notarial, con el tipo impositivo que fije cada comunidad autónoma, que en la Región de Murcia se sitúa en el 1,5 por ciento sobre la base de la responsabilidad máxima garantizada. El procedimiento de constitución de un aval típico en una operación inmobiliaria comienza con la solicitud del garante a una entidad de crédito, que analiza su solvencia y capacidad patrimonial. La entidad emisora exige la firma de un contrato de afianzamiento, normalmente
Marco legal
El aval, como garantía personal y figura contractual autónoma, encuentra su regulación fundamental en el Código Civil, concretamente en los artículos 1822 a 1856, que definen la fianza, establecen sus clases (solidaria o simple) y determinan los derechos de excusión y subrogación del fiador. En el ámbito inmobiliario, la aplicación más habitual del aval se produce en contratos de arrendamiento (fianza legal) y en préstamos hipotecarios. Para los arrendamientos, la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Real Decreto Ley 7/2019, regula en su artículo 36 la fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta, depósito obligatorio que debe ingresarse en el organismo autonómico correspondiente; en la Región de Murcia, el Instituto de Vivienda y Suelo de la Región de Murcia gestiona el depósito mediante el modelo normalizado, sin que exista una normativa autonómica específica que modifique el régimen general del aval como garantía personal. Para préstamos hipotecarios, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 14 impone al avalista la obligación de ser informado de forma expresa y por escrito de las condiciones del préstamo, reforzando la transparencia y limitando la responsabilidad solidaria cuando el aval no se hubiese constituido expresamente como tal. El Tribunal Supremo, en sentencias como la 580/2014, de 17 de octubre, ha reiterado que la fianza solidaria debe constar de forma clara y expresa, no pudiendo presumirse, y que en los avales prestados por personas no informadas adecuadamente cabe aplicar la doctrina de la transparencia bancaria. No se han producido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que alteren la esencia del aval como garantía, salvo las introducidas por la Ley 5/2019 y el Real Decreto Ley 7/2019 en el ámbito de la transparencia y la limitación de responsabilidad del fiador.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio joven de Murcia capital compra un piso de segunda mano por 150.000 euros en el centro. El banco exige un aval del 20%, unos 30.000 euros, para conceder la hipoteca. El padre de la novia firma como avalista personal, comprometiéndose a pagar si ellos no pueden. Con este aval, la hipoteca se aprueba con un interés favorable. Si el matrimonio incumple, el banco reclamará al avalista. Esta garantía es clave para acceder a la vivienda en el mercado actual.
- En Cartagena, una pyme de hostelería compra un local comercial por 200.000 euros para expandir su negocio. El banco solicita un aval personal del socio mayoritario, que ofrece su vivienda como garantía. Si la empresa no paga el préstamo, el avalista debe asumir la deuda con su patrimonio. Esto permite a la pyme obtener financiación sin otros socios. El aval refuerza la confianza bancaria y facilita la operación, algo habitual en compras empresariales en la Región de Murcia.
- Tres hermanos de Lorca heredan una vivienda con una hipoteca de 100.000 euros. Dos renuncian a la herencia, pero el tercero quiere quedarse la casa. El banco exige un aval para asumir la hipoteca en solitario. Un tío del heredero firma como avalista, garantizando el pago. Así, el hermano mantiene la propiedad sin venderla. El aval evita reclamar la deuda a los renunciantes y permite una solución familiar, común en herencias en la Región de Murcia.