Leasing
El leasing, también conocido como arrendamiento financiero, es un contrato atípico pero plenamente reconocido en el ordenamiento jurídico español, cuya regulación se encuentra principalmente en la disposición adicional séptima de la Ley 10/2014 de Ordenación, Supervisión y Solvencia de Entidades de Crédito, así como en la normativa contable y fiscal. Se define como un acuerdo mediante el cual una entidad financiera, actuando como arrendadora, adquiere un bien inmueble y lo cede a un arrendatario por un plazo determinado, a cambio de cuotas periódicas, concediéndole al término del contrato una opción de compra por un valor residual pactado. Esta figura resulta de gran relevancia para propietarios, compradores, inversores y herederos porque combina el uso del inmueble con un mecanismo de financiación que permite diferir la adquisición de la propiedad. Para un propietario que desee transmitir un bien, el leasing puede ser una vía para desinvertir con un comprador que necesita financiación sin recurrir a la hipoteca tradicional. Para un comprador o inversor, ofrece una alternativa a la compra al contado o al préstamo hipotecario, especialmente ventajosa desde el punto de vista fiscal para empresas y profesionales, pues las cuotas de leasing son deducibles en el Impuesto de Sociedades o en el IRPF como gasto de explotación, mientras que la opción de compra se amortiza como una inversión. En el ámbito de las herencias, el causante puede haber sido arrendatario de un leasing, lo que genera derechos de opción que deben valorarse e incluirse en el inventario de bienes, y que los herederos pueden decidir ejercer o no. El leasing aparece habitualmente en operaciones de compraventa de inmuebles de uso empresarial, como naves industriales, locales comerciales o edificios de oficinas, y también en la adquisición de activos de alto valor como maquinaria o vehículos industriales. No obstante, también se emplea en el sector residencial, aunque con menor frecuencia, y en el ámbito urbanístico puede estar presente cuando una empresa adquiere un solar mediante leasing para desarrollar una promoción. En los procedimientos de ejecución hipotecaria o concursales, los contratos de leasing pueden verse afectados, ya que la entidad financiera mantiene la propiedad del bien hasta el ejercicio de la opción. Los profesionales que intervienen en estas operaciones son diversos. El notario es imprescindible para elevar el contrato a escritura pública cuando se formaliza la opción de compra o se inscribe la cesión de derechos. El registrador de la propiedad inscribe la opción de compra o la transmisión definitiva. El abogado asesora sobre las cláusulas contractuales, especialmente en cuanto a penalizaciones por resolución anticipada o tratamiento fiscal. El asesor fiscal analiza la tributación, ya que el leasing tiene un régimen especial de IVA y, en algunos casos, de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El agente inmobiliario puede intervenir en la localización del inmueble y en la negociación de las condiciones comerciales. Un error frecuente entre los particulares es confundir el leasing con un arrendamiento ordinario con opción a compra, llamado alquiler con opción de compra, que no tiene la estructura financiera ni los beneficios fiscales del leasing. También es común pensar que la opción de compra es gratuita o automática, cuando en realidad tiene un coste y requiere su ejercicio expreso dentro del plazo. Otro matiz relevante es que el leasing no suele ser recomendable para una vivienda habitual de un particular, porque la deducción fiscal no compensa frente a la hipoteca y porque el banco mantiene la propiedad hasta el final, lo que limita los derechos del usuario. En Promurcia asesoramos a nuestros clientes para que comprendan estas diferencias y elijan la estructura jurídica más adecuada a sus necesidades patrimoniales.
Descripción técnica
Desde un punto de vista técnico, el leasing inmobiliario se configura como un contrato de arrendamiento financiero en el que una entidad de crédito o establecimiento financiero de crédito, denominado arrendador, adquiere un inmueble previamente seleccionado por el arrendatario para ceder su uso a este último durante un plazo pactado, a cambio del pago de cuotas periódicas que incorporan la amortización del coste de adquisición, los intereses y los gastos asociados, y que culmina con la concesión al arrendatario de una opción de compra a su favor, cuyo precio residual suele fijarse al inicio del contrato. La operación responde a un mecanismo mixto de financiación y uso que permite al arrendatario disponer del inmueble sin desembolsar la totalidad del precio desde el primer momento, con la perspectiva de adquirir la propiedad al término del periodo contractual. La normativa de referencia principal es la disposición adicional séptima de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, que incorpora la definición de contrato de arrendamiento financiero y remite a la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, para la regulación contable y de transparencia. En el ámbito fiscal, resultan determinantes la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades y el Real Decreto Legislativo 4/2004, así como la Ley 35/2006 del IRPF, para la tributación de las cuotas por parte del arrendatario persona física. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aunque centrada en préstamos hipotecarios, introduce obligaciones de transparencia y evaluación de la solvencia que también han de observarse cuando el leasing inmobiliario se formalice con un consumidor que
Marco legal
El marco legal del contrato de leasing inmobiliario en España se asienta sobre un conjunto de normas que combinan la regulación general de los contratos con la específica del arrendamiento financiero. La base normativa se encuentra en la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles y Leasing, que en su artículo 1 define el contrato de arrendamiento financiero como aquel por el que una entidad de leasing adquiere un bien inmueble según las especificaciones del futuro usuario y se lo cede en arrendamiento a cambio de cuotas periódicas, incluyendo una opción de compra al término del plazo. El artículo 4 de esta misma ley exige que el plazo mínimo del contrato sea de diez años para bienes inmuebles, salvo pacto en contrario que no rebaje sustancialmente dicha duración. El Código de Comercio, en sus artículos 50 y siguientes, proporciona el marco general de las obligaciones mercantiles, mientras que el Código Civil, particularmente el artículo 1254, sienta los principios de consentimiento y causa del contrato. En el ámbito fiscal, el Real Decreto Legislativo 4/2004, del Impuesto sobre Sociedades, regula la deducibilidad de las cuotas de leasing, y la Ley 37/1992 del IVA determina el tratamiento de la operación. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido relevante para precisar la naturaleza jurídica del leasing como contrato atípico con finalidad de financiación, destacando la sentencia de 5 de marzo de 2019, que consolida la doctrina sobre la transmisión del riesgo a favor del usuario. La Región de Murcia no cuenta con normativa autonómica específica sobre leasing inmobiliario, aunque la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales corresponde a la Comunidad Autónoma, aplicándose la normativa estatal. Con posterioridad a 2018, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención del fraude fiscal introdujo modificaciones en el tratamiento de las operaciones de leasing, endureciendo los requisitos de deducibilidad para evitar la elusión fiscal, mientras que la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de startups flexibilizó ciertos plazos para el leasing en empresas emergentes.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Una empresa de transportes en Murcia capital necesita una nave en el polígono Cabezo Cortado para ampliar su flota. En lugar de comprar mediante hipoteca, suscribe un leasing inmobiliario por 15 años. El banco adquiere la nave por 350.000 euros y se la alquila con una cuota mensual de 3.500 euros. Al final del contrato, podrá ejercer la opción de compra pagando un valor residual de 120.000 euros. Así conserva liquidez para su actividad y las cuotas son deducibles fiscalmente.
- Una familia madrileña adquiere un apartamento en La Manga del Mar Menor mediante un leasing residencial. El banco compra la vivienda por 180.000 euros y se la arrienda durante 10 años con una cuota mensual de 800 euros. Al término, podrán comprarla por un valor residual de 90.000 euros. No necesitan entrada inicial y disfrutan del inmueble desde el primer día. Si deciden no comprar, simplemente devuelven la vivienda sin más costes.
- Tres hermanos heredan un local comercial de 200 m² en el centro de Cartagena y no se ponen de acuerdo sobre su venta. Para pagar el Impuesto de Sucesiones contratan un leasing inverso: una entidad financiera compra el local por 250.000 euros y se lo alquila a ellos durante 20 años con una cuota mensual de 1.500 euros. Con esas cuotas cubren los impuestos. Al final del plazo, tienen opción de recomprar el local por 50.000 euros.