Merced
La merced es un concepto jurídico que, aunque menos habitual en el tráfico inmobiliario cotidiano que otros derechos como el usufructo o la servidumbre, conserva plena vigencia en el ordenamiento español y aparece con frecuencia en operaciones donde la propiedad se ve afectada por concesiones de uso o disfrute no derivadas de un título traslativo de dominio. Se define en esencia como un derecho o beneficio que el propietario de un inmueble otorga voluntariamente a un tercero, pudiendo consistir en la facultad de usar el bien, percibir sus frutos o incluso disponer de ciertas ventajas sobre el mismo, sin que ello implique una transmisión plena de la propiedad. Para propietarios y compradores, la relevancia de la merced radica en que su existencia puede limitar el contenido del derecho de dominio o crear cargas que afectan al valor del inmueble y a su libre disposición en el mercado. Un inversor que adquiera un suelo sobre el que pesa una merced a favor de un tercero para construir o explotar un recurso debe conocer los términos exactos de esa concesión, porque condicionará la rentabilidad esperada. Los herederos, por su parte, pueden encontrarse con que el causante había otorgado una merced que subsiste tras su fallecimiento, lo cual debe ser valorado en la partición hereditaria. En la práctica profesional, la merced aparece en contextos diversos. En compraventas, es habitual que el vendedor haya concedido previamente una merced para el paso, el aprovechamiento de aguas o la instalación de infraestructuras, y el comprador debe asumir esa carga si está debidamente formalizada. En arrendamientos, sobre todo en aquellos de larga duración o vinculados a explotaciones agrarias, la merced puede ser el título en virtud del cual el arrendatario realiza mejoras o utiliza el bien más allá del simple uso locativo. También surge en el ámbito urbanístico, cuando una administración otorga una concesión o licencia que constituye una merced sobre el dominio público o privado. En operaciones hipotecarias, la entidad financiera exigirá conocer si existen mercedes que puedan minorar el valor de la garantía, por lo que el tasador debe identificarlas y el registrador verificará su inscripción para que el derecho sea oponible al acreedor hipotecario. Intervienen, por tanto, notarios al autorizar la escritura de constitución o reconocimiento de la merced, registradores para su publicidad registral, abogados especializados en derecho inmobiliario que asesoran sobre su alcance y efectos, y agentes inmobiliarios que deben informar a las partes de su existencia. Uno de los errores más frecuentes entre los particulares es confundir la merced con un contrato de arrendamiento o con un usufructo. Mientras que el arrendamiento exige contraprestación periódica y tiene una regulación tasada, la merced puede ser gratuita y su contenido es más flexible, pues depende de la voluntad del concedente. Frente al usufructo, que es un derecho real de uso y disfrute con goce de frutos y carácter típico, la merced admite configuraciones muy variadas y no siempre tiene naturaleza real. Otro desliz común es pensar que cualquier permiso verbal de uso constituye una merced con eficacia frente a terceros. En realidad, para que la merced sea oponible a un comprador posterior o a un acreedor hipotecario, debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad; de lo contrario, se tratará de una simple tolerancia o de un derecho personal que no vincula al adquirente de buena fe. En Promurcia subrayamos la importancia de documentar adecuadamente cualquier merced, pues su falta de formalización puede generar pleitos sobre la existencia o extensión del beneficio concedido.
Descripción técnica
La merced, en el contexto del derecho inmobiliario español, constituye una figura jurídica de origen histórico que perdura en nuestro ordenamiento como un derecho de aprovechamiento sobre bienes de dominio público, otorgado por la Administración a un particular mediante un acto administrativo de carácter discrecional y gratuito. A diferencia de las concesiones administrativas, que suelen ser onerosas y temporales, la merced se caracteriza por su origen graciable, aunque en la práctica moderna se ha visto desplazada en gran medida por el régimen concesional. No obstante, su vigencia se mantiene en ámbitos específicos como el de las aguas terrestres y el dominio público marítimo-terrestre, donde el Texto Refundido de la Ley de Aguas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, y la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, reconocen la existencia de mercedes históricas que otorgan derechos de uso preferente o exclusivo sobre determinados recursos. El mecanismo jurídico de la merced opera como un título habilitante que permite a su titular realizar actividades o instalaciones en el dominio público sin contraprestación económica directa, aunque sujeto al cumplimiento de condiciones ambientales, urbanísticas y administrativas. En el ámbito de las aguas, por ejemplo, las mercedes otorgadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Aguas de 1985 se mantienen en forma de derechos de aprovechamiento inscritos en el Catálogo de Aguas Privadas, conforme a la disposición transitoria tercera del citado texto refundido. Para su reconocimiento actual, el interesado debe acreditar la existencia del título original mediante documentación histórica, como escrituras antiguas o resoluciones administrativas, y solicitar su inscripción en el Organismo de Cuenca correspondiente, que verificará la legalidad del uso y su compatibilidad con el dominio público hidráulico. No existe un procedimiento estandarizado único, pero la práctica habitual exige presentar una solicitud con la documentación acreditativa, acompañada de un informe técnico sobre las características del aprovechamiento, y someterse a un período de información pública de treinta días. La resolución del organismo de cuenca debe dictarse en un plazo máximo de seis meses, transcurrido el cual se entiende desestimada por silencio administrativo negativo. En el ámbito de costas, la Ley 22/1988 reconoce las mercedes otorgadas con anterioridad a su entrada en vigor, que confieren a sus titulares un derecho preferente a la obtención de las correspondientes concesiones administrativas, pero no un derecho de propiedad sobre el terreno. El Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, que aprueba el Reglamento General de Costas, desarrolla este régimen transitorio y exige la inscripción de las mercedes en el Registro de la Propiedad para su oponibilidad frente a terceros, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La inscripción no es constitutiva del derecho, sino meramente declarativa, pero resulta esencial para garantizar la prioridad del titular frente a otros posibles concesionarios o adquirentes. Desde la perspectiva fiscal, la obtención o transmisión de una merced puede generar diversas obligaciones tributarias. La constitución de una merced como derecho real de aprovechamiento sobre bienes de dominio público está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, con un tipo impositivo que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Si la merced se formaliza en escritura pública, también puede devengar el impuesto en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, al tipo del 1% sobre el valor del derecho. Asimismo, el titular de la merced está obligado al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles por las construcciones o instalaciones que haya realizado sobre el dominio público, conforme a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004 y el Real Decreto 26/2019, de 18 de enero, de modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, resulta aplicable en caso de transmisión del derecho de merced, gravando el incremento de valor del terreno durante el período de titularidad. Finalmente, en el Impuesto sobre la Renta
Marco legal
El término merced, en su acepción jurídico-inmobiliaria, designa tradicionalmente una concesión graciosa de un derecho real de goce o aprovechamiento sobre un bien, generalmente otorgada por la Corona o por una autoridad pública, aunque en el derecho privado se asimila a figuras como el usufructo, el uso o la habitación regulados en el Código Civil. El marco normativo fundamental se encuentra en los artículos 467 a 529 del Código Civil, que disciplinan los derechos reales de disfrute temporal o vitalicio, y en particular el artículo 524, que define el derecho de uso y habitación como una merced personalísima e intransmisible. En el ámbito administrativo, la merced se aproxima a la concesión demanial, regulada en los artículos 88 a 101 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que establece el régimen de otorgamiento, contenido y extinción de estas concesiones sobre bienes de dominio público. Asimismo, en materia de aguas, el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, recoge en sus artículos 54 a 61 el régimen de concesiones de aprovechamiento, que constituyen una modalidad de merced administrativa. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de junio de 2015, ha precisado que la merced o concesión graciosa no genera derechos adquiridos frente a ulteriores modificaciones normativas, salvo que exista un acto formal de adjudicación. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, contempla en sus artículos 137 a 146 las concesiones urbanísticas para la ejecución de actuaciones de transformación, que pueden entenderse como una merced de aprovechamiento público. Tras 2018, la Ley 8/2021, de 1 de julio, de modificación del texto refundido de la Ley de Aguas, introdujo cambios en los plazos y condiciones de las concesiones, reforzando los criterios de sostenibilidad y uso racional, lo que afecta directamente al régimen de mercedes hidráulicas en la cuenca del Segura. Este entramado normativo revela que la merced es una figura transversal, con raíces históricas pero plena vigencia en el derecho público y privado
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un particular adquiere una vivienda en Murcia capital que incluye una merced de aguas para riego del jardín. Esta concesión histórica, inscrita en el Registro de la Propiedad, autoriza extraer hasta 4.000 litros anuales del acuífero municipal. El comprador paga 180.000 euros por la casa y abona una tasa anual de 120 euros al ayuntamiento por la merced. Al formalizar la compraventa, se subroga en la merced, que es un derecho real transmisible. Si cancela la merced, perdería el riego y el valor de la finca.
- Una empresa de energías renovables en Torre-Pacheco obtiene una merced de uso sobre una parcela de cinco hectáreas para instalar una planta solar fotovoltaica. El propietario concede la merced por 30 años mediante un contrato privado que fija un canon anual de 8.000 euros. La empresa invierte 250.000 euros en la instalación. La merced se inscribe como carga real en el Registro, lo que permite a la empresa garantizar su derecho frente a terceros y al propietario recibir un ingreso recurrente sin vender el terreno.
- Al fallecer el titular de una finca rústica en Lorca, los herederos descubren que la propiedad está gravada con una merced enfitéutica a favor de un tercero. Este derecho, constituido en el siglo XIX, obliga al heredero a pagar un canon anual de 150 euros al enfiteuta, a cambio del usufructo perpetuo del terreno. El valor de la finca es de 90.000 euros, pero la merced reduce su precio de mercado. Los herederos deciden mantener la merced y seguir pagando el canon, ya que la extinción requeriría una compensación económica.