Quórum
Pocas palabras del ámbito jurídico generan tanta confusión entre los particulares como “quórum”, y sin embargo basta un solo dato para comprender por qué resulta tan decisivo en el mundo inmobiliario: una junta de propietarios puede celebrarse con la asistencia de un único vecino y, en determinadas circunstancias, ese vecino podrá adoptar acuerdos que obliguen a todos los demás, incluidos los ausentes. Esta posibilidad, lejos de ser una anomalía, es la consecuencia directa de las reglas de quórum que establece la Ley de Propiedad Horizontal, y explica por qué tantas comunidades toman decisiones con una participación real muy inferior a la que la mayoría de la gente imagina. El quórum, en esencia, es el número mínimo de asistentes o de votos necesarios para que una reunión se constituya válidamente y para que sus acuerdos produzcan efectos jurídicos, y su correcta comprensión resulta vital no solo para quienes viven en régimen de propiedad horizontal, sino también para cualquier persona que participe en operaciones de compraventa, constitución de hipotecas, herencias o procedimientos urbanísticos. En el ámbito de la compraventa, por ejemplo, el quórum aparece cuando varios copropietarios deben decidir sobre la venta de un inmueble compartido, o cuando una comunidad de bienes necesita adoptar acuerdos que requieren mayorías cualificadas; en el terreno sucesorio, los herederos que reciben una vivienda en proindiviso se enfrentan a la necesidad de alcanzar quórum para acordar su venta o su división; y en el ámbito urbanístico, las juntas de compensación o las entidades de conservación exigen quórum específicos para aprobar proyectos de reparcelación o modificaciones de planeamiento. Los profesionales que intervienen en estos procesos conocen bien las sutilezas del quórum: el notario lo verifica al autorizar actas de juntas o escrituras de elevación a público de acuerdos sociales, el registrador de la propiedad comprueba su cumplimiento antes de inscribir cualquier acuerdo que afecte a fincas, y el abogado asesora sobre la validez de las convocatorias cuando existen dudas sobre si se alcanzó el número mínimo de asistentes o de votos. El error más frecuente entre los particulares consiste en confundir el quórum de constitución de la reunión con la mayoría necesaria para adoptar cada acuerdo concreto: son conceptos distintos y regulados de manera independiente, de modo que una junta puede constituirse válidamente y, sin embargo, carecer de la mayoría suficiente para aprobar una derrama o una obra determinada. Otro fallo habitual es creer que el quórum se calcula siempre sobre el total de propietarios, cuando en muchos supuestos se computa sobre las cuotas de participación, lo que puede alterar por completo el resultado de una votación. Para el inversor que adquiere viviendas en edificios antiguos, el quórum adquiere una relevancia estratégica, pues de él depende que la comunidad pueda aprobar obras de rehabilitación financiadas con fondos públicos o que un propietario minoritario pueda bloquear decisiones que le perjudican. En definitiva, el quórum actúa como un mecanismo de equilibrio entre la eficacia de la toma de decisiones colectivas y la protección de los derechos de los ausentes, y conocer sus reglas permite al propietario anticipar el resultado de las votaciones, impugnar acuerdos adoptados irregularmente o negociar con ventaja en cualquier operación que requiera el consentimiento de varias personas sobre un mismo inmueble.
Descripción técnica
El quórum, en su acepción jurídica más depurada, no es un simple número de asistentes, sino el umbral mínimo de presencia o representación que la ley o los estatutos exigen para que un órgano colegiado pueda adoptar acuerdos válidos. En el ámbito inmobiliario, su análisis se bifurca en dos grandes vertientes: la que regula la adopción de acuerdos en las comunidades de propietarios, sometida a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y la que afecta a la constitución y funcionamiento de las juntas de las entidades urbanísticas de conservación o de los consorcios urbanísticos, si bien el supuesto de mayor litigiosidad y consulta habitual es el primero. El mecanismo jurídico del quórum en la Propiedad Horizontal no es unitario, sino que se estructura en dos niveles diferenciados, cuya confusión provoca la nulidad de las juntas. El primero es el quórum de constitución, que exige la presencia de propietarios que representen, al menos, la mayoría de las cuotas de participación, salvo que los estatutos establezcan otro sistema. La asistencia se computa sobre el total de cuotas, no sobre el número de propietarios, de ahí que la titularidad de varias viviendas o locales multiplique el peso decisorio. El segundo es el quórum de votación, que opera como una mayoría reforzada sobre las cuotas presentes en la junta, con las particularidades que introduce el artículo 17 de la Ley 49/1960 para obras de mejora, instalación de servicios comunes o modificación de elementos comunes. La reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, simplificó los supuestos, pero mantuvo la distinción esencial: para acuerdos ordinarios basta la mayoría simple de los asistentes, mientras que para acuerdos que impliquen la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos, el quórum se flexibiliza, admitiendo el voto por escrito y el voto presencial de los ausentes en los términos del artículo 17.3. En cuanto al procedimiento, la convocatoria debe cursarse con una antelación mínima de seis días, conforme al artículo 16.2, y en ella debe constar el orden del día. Si en primera convocatoria no se alcanza el quórum de constitución, la junta puede celebrarse en segunda convocatoria, sin que sea exigible quórum alguno, salvo que los estatutos dispongan lo contrario. Esta segunda convocatoria, que debe fijarse con una diferencia de al menos treinta minutos respecto de la primera, es la válvula de seguridad que evita la parálisis de la comunidad. La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha precisado que la asistencia del presidente y del administrador no computa a efectos de quórum, pues no ostentan la condición de propietarios, y que el propietario que cede su voto a otro mediante representación escrita debe acreditar dicha representación en el acto de la junta. El quórum trasciende el mero acto de reunión y proyecta sus efectos frente a terceros. Los acuerdos adoptados con el quórum correcto son oponibles a los propietarios ausentes y disidentes, y su impugnación solo procede por las vías del artículo 18 de la Ley 49/1960, con el plazo de caducidad de tres meses para los ausentes y de un año para los asistentes disidentes o para los que hubieran votado en contra. La falta de quórum, sin embargo, no es subsanable por el transcurso del tiempo: la junta celebrada sin la presencia mínima exigible es radicalmente nula, y sus acuerdos no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad cuando afecten a elementos susceptibles de inscripción, como ocurre con la constitución de un derecho de superficie o la división de un local. El registrador, al calificar, verificará que el acta incorpora la certificación del secretario sobre el quórum alcanzado, y su negativa a inscribir por defecto de quórum es recurrible ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. En el plano fiscal, el quórum no genera por sí mismo obligación tributaria, pero su correcta determinación es presupuesto de otras figuras. La certificación del acuerdo adoptado con el quórum legal sirve de título para la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando el acuerdo implique la disolución de la comunidad y la adjudicación de cuotas, supuesto que tributa por la modalidad de operaciones societarias si concurren los requisitos del artículo 19 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. La plusvalía municipal, regulada en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, solo se devenga cuando existe transmisión de un inmueble, y la junta que acuerda la venta de un elemento común requiere, en todo caso, el quórum reforzado de la unanimidad, al tratarse de un acto de disposición sobre cosa común. La ausencia de este quórum unánime impide la elevación a público de la venta y, en consecuencia, la inscripción en el Registro, con el consiguiente riesgo de doble venta y la inoponibilidad frente a terceros hipotecarios protegidos por el artículo 32 de la Ley Hipotecaria. La jurisprudencia ha matizado que el quórum no equivale a la capacidad jurídica de los asistentes: un propietario en situación de concurso de acreedores conserva su derecho de voto, pero la administración concursal puede impugnar el acuerdo si la participación del concursado ha sido decisiva y el acuerdo le resulta perjudicial, conforme al artículo 61 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. En las comunidades en régimen de aprovechamiento por turnos, el quórum se rige por su normativa específica, la Ley 4/2012, de 6 de julio, que exige un quórum de constitución del veinticinco por ciento de las cuotas y mayorías cualificadas para la modificación del título constitutivo. En definitiva, el quórum es la bisagra que articula la voluntad colectiva y su desconocimiento convierte cualquier acuerdo en papel mojado, con costes económicos y procesales que exceden con creces la prudencia de verificar, antes de convocar, el porcentaje de cuotas que se prevé asistirá.
Marco legal
El concepto de quórum, en su aplicación al ámbito inmobiliario y de la propiedad horizontal, encuentra su principal anclaje normativo en el Código Civil, que regula la comunidad de bienes en sus artículos 392 a 406. En particular, el artículo 398 del Código Civil establece la regla general para la adopción de acuerdos sobre la administración y mejora de la cosa común, exigiendo el voto de la mayoría de los partícipes que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Este precepto constituye la base supletoria para cualquier comunidad no organizada estatutariamente. No obstante, la normativa esencial y específica en esta materia es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada en profundidad por la Ley 8/2013, de 26 de junio, y posteriormente por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El artículo 17 de esta ley regula con precisión los distintos tipos de quórum exigibles según la naturaleza del acuerdo: desde la unanimidad para la constitución o modificación del título constitutivo y estatutos, hasta mayorías simples o cualificadas de propietarios y cuotas para obras, servicios o adopción de acuerdos de rehabilitación. La reforma de 2018 fue significativa al flexibilizar los quórums para la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras de recarga de vehículos eléctricos, facilitando el voto por escrito y el régimen de mayorías en segunda convocatoria. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido reiterada en interpretar que el quórum debe computarse sobre el total de propietarios y cuotas, no solo sobre los asistentes a la junta, y ha matizado las exigencias formales de las convocatorias. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que altere el régimen general estatal, por lo que resulta de plena aplicación la legislación estatal citada. Asimismo, para las comunidades de bienes de naturaleza no horizontal, el artículo 398 del Código Civil sigue siendo la referencia interpretativa esencial, complementado por la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de doble mayoría.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En una junta de propietarios en Murcia capital, se debate la instalación de un ascensor en un edificio de 1990. El presupuesto asciende a 48.000 euros y se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen el quórum legal. Doña Carmen, propietaria de un bajo, se opone inicialmente, pero al alcanzarse el quórum suficiente (tres quintos de las cuotas de participación), la obra queda aprobada. Su derrama individual será de 2.400 euros, pagaderos en 12 mensualidades. Aunque no está de acuerdo, debe asumir el coste al haberse constituido legalmente el acuerdo.
- Una empresa constructora de Lorca desea adquirir una parcela de 2.000 metros cuadrados en el polígono industrial de La Hoya para levantar naves logísticas. El suelo está dividido en cuatro fincas registrales pertenecientes a dos hermanos que heredaron de su padre. Para comprar la totalidad, la empresa exige que ambos acudan a la notaría, pues sin el quórum de unanimidad (100% de los copropietarios) no puede inscribirse la operación. Cada hermano recibirá 180.000 euros por su parte. Si uno faltara, la compra se frustraría y la empresa buscaría otra parcela en Torre-Pacheco.
- En la herencia de un chalet en La Manga del Mar Menor, valorado en 350.000 euros, los tres herederos (dos hermanos y un primo) no se ponen de acuerdo sobre su venta. El hermano mayor, que posee el 50% de la propiedad, quiere vender ya, pero el primo, con un 25%, se niega. Para la venta extrajudicial se exige el quórum de mayoría simple (más de la mitad del valor), que se alcanza sumando el 50% del hermano y el 25% del otro hermano que sí acepta. Así, con un 75%, pueden proceder a la venta sin el consentimiento del primo, quien recibirá su parte proporcional, unos 87.500 euros, tras la operación.