Societario
¿Ha recibido usted alguna vez una notificación de su comunidad de propietarios en la que se le informe de que la junta ha decidido constituir una sociedad mercantil para gestionar los servicios comunes, o ha pensado en adquirir una vivienda que pertenece a una empresa familiar y se ha preguntado qué implica realmente comprar "la sociedad" en lugar de "el piso"? Si es así, ya ha tropezado con el término societario, una palabra que, aunque a primera vista parece reservada a abogados y asesores fiscales, condiciona de forma decisiva cualquier operación inmobiliaria que se precie. Y es que cuando hablamos de lo societario no nos referimos a un adorno técnico, sino a la estructura jurídica que sostiene la titularidad de muchos inmuebles, una estructura que puede convertir una compraventa aparentemente sencilla en un laberinto de responsabilidades, deudas ocultas y formalidades que ningún particular debería ignorar. Para el propietario que ha constituido una sociedad limitada para mantener su patrimonio familiar, para el inversor que valora adquirir un edificio de oficinas a través de una holding, o para el heredero que descubre que el piso de su padre no figura a nombre de este, sino de una entidad mercantil, lo societario se convierte en la clave que abre o cierra la puerta de la operación. En la práctica diaria, este concepto aparece con una frecuencia mucho mayor de la que se imagina: en la compraventa de inmuebles cuyo titular es una sociedad, en la constitución de hipotecas sobre bienes societarios, en los arrendamientos a largo plazo donde el arrendador es una entidad, en los procesos de herencia cuando el causante era socio único de una compañía patrimonial, e incluso en el ámbito urbanístico, donde las juntas de compensación y las entidades urbanísticas colaboradoras se articulan precisamente mediante estructuras societarias. Ignorar esta dimensión equivale a firmar un cheque en blanco, porque mientras que la compra de un inmueble a título particular se rige por el Código Civil y la Ley Hipotecaria, la adquisición de participaciones o acciones de una sociedad que posee inmuebles se somete a la Ley de Sociedades de Capital, al Código de Comercio y, sobre todo, a la normativa fiscal que grava las transmisiones de valores. Aquí es donde el particular suele cometer el error más caro: creer que comprar las participaciones de una sociedad que es dueña de un inmueble es lo mismo que comprar el inmueble, cuando en realidad está comprando un ente con personalidad jurídica propia, con su propio patrimonio, con posibles deudas frente a Hacienda, la Seguridad Social o proveedores, y con unos estatutos que pueden limitar la transmisión de las participaciones. Por eso, en cualquier operación con componente societario, la intervención de profesionales cualificados no es una recomendación, sino una necesidad: el notario autorizará la escritura de compraventa de participaciones o la elevación a público de los acuerdos sociales, el registrador de la propiedad inscribirá la transmisión del inmueble si se opta por la compra directa del activo, el abogado revisará los estatutos, el libro de socios y los acuerdos sociales para detectar vicios ocultos, el tasador valorará el inmueble con criterios que distingan entre valor de mercado y valor contable, y el agente inmobiliario, si actúa con diligencia, advertirá al comprador de que está ante una operación societaria y no ante una simple compraventa. La complejidad es tal que la due diligence, ese examen exhaustivo de la sociedad que en el ámbito anglosajón es práctica habitual, se ha convertido en España en un requisito imprescindible cuando el patrimonio inmobiliario está en manos de una entidad. En definitiva, lo societario no es una categoría abstracta para especialistas, sino una realidad que afecta directamente al bolsillo de quien compra, vende, invierte o hereda. La próxima vez que le ofrezcan un inmueble "a través de la sociedad", deténgase y pregunte qué hay detrás de esa estructura, porque la respuesta determinará si usted se convierte en propietario de un piso o en socio de una empresa con todas sus consecuencias.
Descripción técnica
La expresión societario, en el ámbito inmobiliario, designa todo aquello relativo a las sociedades mercantiles en su condición de titulares de derechos sobre bienes inmuebles. Su análisis técnico exige diferenciar, al menos, dos planos: el de la sociedad como propietaria o arrendataria de inmuebles y el de la participación social como objeto de transmisión, con las implicaciones fiscales y registrales que de ello se derivan. En el primer plano, la sociedad mercantil actúa como persona jurídica autónoma, con capacidad plena para adquirir, poseer, gravar y disponer de bienes inmuebles. Esta capacidad se reconoce con carácter general en el artículo 38 del Código Civil, que atribuye a las personas jurídicas la aptitud para ser titulares de derechos y obligaciones. Cuando una sociedad adquiere un inmueble, la transmisión se formaliza en escritura pública conforme al artículo 1280 del Código Civil, que exige documento notarial para los actos que crean, modifican o extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles. La inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque no constitutiva entre las partes, es esencial para la protección frente a terceros, tal y como establece el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. La sociedad deberá acreditar su representación mediante escritura de poder y, en su caso, la inscripción del nombramiento del administrador en el Registro Mercantil, pues el artículo 98 de la Ley Hipotecaria exige que el título de la sociedad se inscriba previamente para que sus actos dispositivos accedan al Registro de la Propiedad. La adquisición de inmuebles por una sociedad conlleva una serie de obligaciones fiscales específicas. La compraventa se somete al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, con el tipo vigente en la comunidad autónoma correspondiente, que en la Región de Murcia se sitúa en el ocho por ciento para bienes inmuebles. La constitución de la sociedad, el aumento de capital con aportación de inmuebles o la disolución con adjudicación de los mismos a los socios se someten a la modalidad de operaciones societarias del mismo impuesto, si bien este gravamen fue suprimido en 2010, quedando actualmente sujetas únicamente a la cuota de actos jurídicos documentados por la escritura notarial, conforme al Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La titularidad del inmueble determina, además, la sujeción al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuyo sujeto pasivo es el propietario, según el artículo 61 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. La sociedad deberá asimismo tributar por el Impuesto sobre Sociedades por las rentas derivadas de la explotación del inmueble, ya sean arrendamientos o ganancias patrimoniales en caso de enajenación. El segundo plano, el de la transmisión de participaciones sociales o acciones de una sociedad cuyo activo está constituido principalmente por inmuebles, presenta una problemática particular. La venta de participaciones no se documenta en escritura pública con carácter obligatorio, salvo que se trate de acciones nominativas o se requiera para la inscripción en el Registro Mercantil, pero sí debe formalizarse en documento privado que cumpla los requisitos del artículo 1216 del Código Civil. La operación no queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, pues el artículo 314 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores, aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, excluye de este gravamen la transmisión de valores. Sin embargo, la ganancia patrimonial obtenida por el socio vendedor tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o en el Impuesto sobre Sociedades, según el caso, con la particularidad de que el artículo 33.5 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, establece un régimen especial de diferimiento cuando la operación se realiza entre entidades del mismo grupo. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, resulta aplicable cuando la adquisición de participaciones se financia mediante préstamo hipotecario, aunque su ámbito se centra en personas físicas que actúan con fines ajenos a su actividad empresarial, por lo que su incidencia en operaciones societarias es limitada. En materia urbanística, la sociedad titular de un inmueble debe observar las mismas obligaciones que cualquier propietario particular. El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, impone a los propietarios el deber de conservación y, en su caso, de rehabilitación, cuyo incumplimiento puede dar lugar a la ejecución subsidiaria o a la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, conforme a los artículos 17 y 18 de dicho texto refundido. La sociedad deberá igualmente hacer frente a la plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, cuando transmita un inmueble de naturaleza urbana y exista incremento de valor, con las reglas de cálculo objetivo establecidas tras la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 y su posterior reforma legal. La gestión de los servicios comunes de una comunidad de propietarios a través de una sociedad mercantil es una práctica creciente. La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en su artículo 10, permite que la comunidad contrate servicios con terceros, incluidas sociedades constituidas al efecto. En tal caso, la sociedad actúa como prestadora de servicios, no como titular de los elementos comunes, que permanecen en copropiedad de los propietarios. La constitución de una sociedad de esta naturaleza requiere escritura pública e inscripción en el Registro Mercantil, y su actividad queda sujeta al Impuesto sobre Actividades Económicas y al Impuesto sobre Sociedades, sin que la comunidad de propietarios pierda su condición de titular catastral de los elementos comunes. La inscripción en el Catastro, regulada por el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, que aprueba su texto refundido, debe reflejar la titularidad real del inmueble, con independencia de la sociedad gestora. Finalmente, la disolución y liquidación de una sociedad que posee inmuebles plantea la cuestión de la adjudicación de estos a los socios. Dicha adjudicación, que se formaliza en escritura pública conforme al artículo 391 del Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, no constituye una transmisión onerosa a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, sino una operación societaria sujeta a actos jurídicos documentados. La posterior venta de los inmuebles por los socios individuales sí quedará sujeta a los tributos correspondientes, con la base imponible referida al valor de adquisición original de la sociedad, lo que puede generar una doble tributación que conviene planificar. La inscripción de la adjudicación en el Registro de la Propiedad exige la previa inscripción de la liquidación de la sociedad en el Registro Mercantil, conforme al artículo 33 de la Ley Hipotecaria.
Marco legal
El término societario, en el ámbito inmobiliario, se refiere a la estructura de propiedad y gestión de bienes a través de personas jurídicas. Su marco legal principal se encuentra en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, que regula las formas societarias más habituales, como la sociedad limitada, en sus artículos 1 a 23, y la anónima, en los artículos 1 y siguientes. Esta norma es esencial porque determina la responsabilidad patrimonial de los socios, la transmisión de participaciones y el régimen de acuerdos que afectan a los activos inmobiliarios. En materia de transmisión de estos bienes, resulta de aplicación el artículo 1462 del Código Civil, relativo a la entrega de la cosa vendida, y, cuando la operación implica la aportación de inmuebles a la sociedad, el artículo 39 de la Ley Hipotecaria exige la inscripción de la titularidad a nombre de la entidad. A nivel registral, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece el principio de legitimación, siendo necesario inscribir los títulos societarios que afecten a la propiedad inmueble. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de marzo de 2018, ha precisado que el levantamiento del velo societario solo procede en supuestos de abuso o fraude, criterio reiterado en resoluciones posteriores. En la Región de Murcia, no existe una normativa autonómica específica que altere el régimen general societario, si bien la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, incide en la necesidad de que las sociedades titulares de suelo cumplan los deberes urbanísticos, lo que condiciona la operativa. Tras 2018, la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, en materia contable, ha introducido obligaciones de información no financiera que afectan a las sociedades con activos inmobiliarios significativos. Finalmente, para operaciones de reestructuración, deben considerarse los artículos 76 a 79 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, que regulan el régimen especial de fusiones y escisiones, relevante para la transmisión de patrimonios inmobiliarios sin carga fiscal inmediata.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En Murcia capital, un matrimonio decide comprar una vivienda en el barrio del Carmen mediante una sociedad limitada que ya poseen para su negocio textil. El piso está valorado en 210.000 euros y la compraventa se formaliza a nombre de la sociedad, no de los cónyuges. Esto les permite deducir el IVA de la operación y amortizar el inmueble como activo empresarial. Sin embargo, al venderla en el futuro, la plusvalía tributa al 25% en el impuesto de sociedades, y si deciden sacar el dinero como dividendo, pagan otro 19% en el IRPF. Un asesor les recomienda evaluar si realmente compensa frente a comprarla a título particular.
- En Torre-Pacheco, un inversor particular adquiere el 50% de una sociedad patrimonial que posee una finca de naranjos de 15 hectáreas, valorada en 480.000 euros. La sociedad tiene una deuda hipotecaria de 180.000 euros. El comprador no adquiere directamente el terreno, sino participaciones sociales, lo que le evita pagar el ITP del 8% que gravaría la compra directa de la finca, pero asume la responsabilidad de la deuda de forma proporcional. Al año siguiente, la sociedad reparte dividendos de 12.000 euros, que tributan en su IRPF como rendimiento del capital mobiliario, sin posibilidad de compensar gastos de mantenimiento del cultivo.
- En Lorca, tras el fallecimiento del patriarca, sus tres hijos heredan las participaciones de una sociedad limitada que gestiona dos naves industriales alquiladas a una empresa de logística. Las participaciones se valoran en 900.000 euros a efectos del impuesto de sucesiones, pero la sociedad acumula reservas por 150.000 euros. Uno de los herederos quiere vender su parte, pero el protocolo familiar exige ofrecerla primero a los otros socios. Además, la venta de participaciones tributa en el ahorro, con un tipo del 23%, mientras que si vendieran las naves directamente, pagarían un 28% en el impuesto de sociedades más el impuesto municipal de plusvalía. La decisión afecta a la liquidez de cada heredero.