Solidaridad
Imagínese que firma junto a su hermano un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda y, años después, su hermano deja de pagar. La entidad bancaria no se conformará con reclamarle su mitad: le exigirá a usted la totalidad de la deuda pendiente, incluso aunque usted haya abonado escrupulosamente su parte. Esta es la consecuencia menos conocida y más contundente de la solidaridad en el ámbito inmobiliario, un mecanismo jurídico que convierte a varios deudores en responsables del cien por cien de una misma obligación, y que afecta directamente a propietarios, compradores, inversores y herederos que firman cualquier contrato en compañía de terceros. En la práctica diaria de Promurcia, esta figura aparece con frecuencia en compraventas con precio aplazado, en hipotecas firmadas por varios titulares, en avales de alquiler, en préstamos entre particulares para financiar una reforma e incluso en operaciones de división de herencia donde los coherederos asumen deudas del causante. La clave que debe retener cualquier particular es que, frente a la regla general de mancomunidad, donde cada deudor responde solo de su parte, la solidaridad invierte el riesgo: el acreedor puede dirigirse contra quien considere más solvente, dejando que sea ese deudor elegido quien luego reclame internamente a los demás lo que les corresponde. Este matiz suele generar un error frecuente entre quienes firman documentos sin asesoramiento: creen que al firmar "al 50 por ciento" su responsabilidad queda limitada a esa cuota, cuando lo cierto es que la solidaridad, si está pactada o es impuesta por ley, elimina esa protección y convierte cada firma en una garantía total. En el ámbito de la herencia, por ejemplo, los herederos que aceptan sin beneficio de inventario responden solidariamente de las deudas del fallecido, lo que puede sorprender a quien pensaba que heredaba solo un piso y no las cargas asociadas. En las operaciones de compraventa, la solidaridad también protege al vendedor que financia parte del precio: puede reclamar el importe íntegro a cualquiera de los compradores si estos no han pactado otra cosa, mientras que en los arrendamientos, los inquilinos que firman un contrato conjunto son solidarios frente al arrendador, de modo que si uno abandona la vivienda, el otro responde de todas las rentas. Para el inversor que adquiere inmuebles mediante sociedades o copropiedades, entender este mecanismo resulta esencial antes de suscribir cualquier financiación, pues una cláusula de solidaridad mal negociada puede comprometer su patrimonio personal más allá de la participación que ostenta. En estos procedimientos intervienen habitualmente el notario, que debe explicar el alcance de la cláusula antes de la firma, el registrador, que inscribe la responsabilidad solidaria en el título, y, cuando hay dudas, el abogado, que aconseja cómo estructurar la operación para limitar riesgos; el agente inmobiliario y el tasador también participan en la valoración del riesgo cuando la solidaridad afecta a la garantía del inmueble. La regla práctica que conviene interiorizar es que, ante cualquier documento que implique una obligación compartida, hay que preguntarse expresamente si esa responsabilidad es mancomunada o solidaria, porque la diferencia no es un matiz técnico, sino la frontera entre perder solo lo invertido y responder con todo el patrimonio. En definitiva, la solidaridad es una herramienta poderosa para el acreedor, que gana seguridad, pero un riesgo silencioso para el deudor desinformado, que descubre tarde que su firma comprometía mucho más de lo que creía.
Descripción técnica
La solidaridad, en el ámbito del derecho de obligaciones y su proyección inmobiliaria, constituye un mecanismo de refuerzo del crédito que altera sustancialmente el régimen general de mancomunidad. Mientras que en la obligación mancomunada cada deudor responde únicamente por su parte alícuota, en la solidaridad activa o pasiva cada acreedor puede reclamar la totalidad o cada deudor debe soportar íntegramente la prestación. El fundamento normativo se encuentra en los artículos 1137 a 1147 del Código Civil, que regulan las obligaciones solidarias, y su aplicación práctica en el tráfico inmobiliario es frecuente en préstamos hipotecarios, avales y contratos de arrendamiento. El artículo 1137 del Código Civil establece que la solidaridad no se presume y solo existe cuando la obligación la determina expresamente, ya sea por pacto contractual o por disposición legal. En materia hipotecaria, la práctica notarial y registral exige que la solidaridad pasiva conste de manera explícita en la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria. Así, cuando dos o más personas firman como prestatarios solidarios, la entidad financiera puede dirigirse contra cualquiera de ellos por el total de la deuda vencida, sin necesidad de reclamar previamente a los demás. El artículo 1144 del Código Civil faculta al acreedor para reclamar a cualquiera de los deudores solidarios la totalidad de la obligación, y el deudor que paga tiene acción de reembolso contra sus codeudores por la parte que a cada uno corresponda, conforme al artículo 1145. En el procedimiento de ejecución hipotecaria, la solidaridad pasiva tiene consecuencias prácticas relevantes. Si uno de los prestatarios solidarios deja de abonar las cuotas, el banco puede instar la ejecución contra todos ellos o contra uno solo, y el importe reclamado será el total adeudado, no la parte proporcional. El artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que en la demanda ejecutiva se acredite la titularidad de la deuda y la solidaridad, y el requerimiento de pago se notifica a todos los deudores, aunque la ejecución pueda dirigirse contra los bienes de cualquiera de ellos. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce límites importantes: el artículo 14 establece que el prestatario solo responde con los bienes hipotecados, salvo pacto expreso de responsabilidad personal, y el artículo 15 prohíbe la cláusula de responsabilidad ilimitada, de modo que la solidaridad no puede extenderse a la totalidad del patrimonio del deudor si no se pactó expresamente. En los contratos de arrendamiento urbano, la solidaridad aparece en la fianza y en las obligaciones de pago de la renta. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36, regula la fianza obligatoria de dos mensualidades, y si son varios los arrendatarios, estos responden solidariamente frente al arrendador por las rentas y daños, salvo pacto en contrario. El arrendador puede reclamar la totalidad de las rentas impagadas a cualquiera de los arrendatarios, sin necesidad de demandar a todos, y el que paga puede repetir contra los demás. La solidaridad también se proyecta en el ámbito sucesorio y de las deudas hereditarias. Cuando una herencia se acepta por varios herederos, estos responden de las deudas del causante de forma mancomunada, salvo que la partición o el testamento establezcan solidaridad. No obstante, el artículo 1084 del Código Civil permite a los acreedores reclamar a cualquiera de los herederos la totalidad de la deuda si la herencia no se ha particionado, y el heredero que paga tiene derecho de reembolso contra los demás. En el plano fiscal, la solidaridad tiene implicaciones directas en la tributación de las operaciones inmobiliarias. En la modalidad de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, los adquirentes solidarios responden solidariamente del pago del impuesto devengado por la transmisión. El artículo 35 de la Ley General Tributaria, Ley 58/2003, de 17 de diciembre, establece la responsabilidad solidaria de los obligados al pago cuando existe solidaridad contractual, y la Administración puede dirigirse contra cualquiera de ellos por la totalidad de la deuda tributaria. En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la titularidad catastral compartida determina la responsabilidad solidaria de los cotitulares por las cuotas no satisfechas, conforme al artículo 64 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En materia de plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, y por la normativa local, los transmitentes solidarios responden conjuntamente del impuesto, y el Ayuntamiento puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos. La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina del Tribunal Constitucional han modulado el cálculo del impuesto, pero la solidaridad entre los obligados al pago se mantiene. El Registro de la Propiedad juega un papel esencial en la publicidad de la solidaridad en las cargas hipotecarias. La inscripción de la hipoteca hace oponible la solidaridad frente a terceros adquirentes, pues el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, establece que la inscripción garantiza el conocimiento de las cargas. Si un prestatario solidario vende su participación en el inmueble sin cancelar la hipoteca, el adquirente conoce la carga y responde con el bien, aunque no haya asumido personalmente la deuda. La cancelación de la solidaridad requiere escritura pública de modificación del préstamo y consentimiento de la entidad acreedora, que normalmente condiciona la liberación de un codeudor a la acreditación de solvencia de los restantes. La distinción entre solidaridad activa y pasiva es sustancial. La activa, poco frecuente, faculta a cualquier acreedor para cobrar la totalidad y responde a la finalidad de simplificar la gestión del crédito. La pasiva, la habitual en el sector inmobiliario, refuerza la posición del acreedor y facilita la ejecución. En las operaciones de compraventa con precio aplazado, los vendedores suelen exigir a los compradores la solidaridad en el pago del precio diferido, y el impago de una sola cuota permite resolver el contrato o reclamar la totalidad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado la doctrina de que la solidaridad no se presume y debe constar de forma inequívoca, pues su aplicación exige una interpretación restrictiva.
Marco legal
La solidaridad, en el ámbito jurídico-patrimonial, encuentra su fundamento normativo esencial en el Código Civil, cuyo artículo 1137 establece el principio general de mancomunidad, exigiendo que la solidaridad se pacte expresamente o se derive de disposición legal. No obstante, el artículo 1138 CC regula la presunción de igualdad de las partes, mientras que los artículos 1140 a 1148 CC desarrollan el régimen de las obligaciones solidarias, incluyendo los efectos del cumplimiento, la quita o la remisión, así como las relaciones internas entre codeudores. En materia de responsabilidad civil extracontractual, el artículo 1090 CC, en relación con los artículos 1902 y siguientes, ha sido interpretado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en numerosas sentencias, como las de 10 de febrero de 2006 y 21 de junio de 2013, para admitir la solidaridad impropia o in solidum, aplicada con frecuencia en reclamaciones por vicios constructivos o daños causados por múltiples agentes. En el ámbito registral, la solidaridad afecta a la titularidad de derechos reales, y el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, desarrollado por el artículo 53 de su Reglamento, exige que cuando una finca pertenezca pro indiviso a varias personas, se determine la cuota de cada titular, sin perjuicio de que las cuotas puedan ser iguales o desiguales. La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades específicas sobre la solidaridad, rigiéndose por el derecho civil común, pues la Compilación de Derecho Civil de la Región de Murcia, aprobada por Ley 2/1998, de 15 de junio, no contiene disposiciones sobre esta materia. Respecto a modificaciones posteriores a 2018, debe señalarse que la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal en materia de discapacidad, ha afectado a los artículos 1146 y 1147 CC, relativos a la interrupción de la prescripción y a la renuncia a la solidaridad, adaptando la capacidad de obrar de las personas con discapacidad en el ejercicio de estos derechos. En el ámbito de la vivienda habitual, la solidaridad puede presentarse en contratos de arrendamiento, aunque la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no la regula expresamente, siendo la voluntad de las partes la que determine su aplicación conforme al artículo 1255 CC.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En una compraventa en Murcia capital, dos hermanos adquieren por mitades un piso en la calle Alejandro Seiquer por 180.000 euros. El banco concede una hipoteca conjunta de 120.000 euros, y ambos firman como deudores solidarios. Si uno de ellos deja de pagar su parte, la entidad puede reclamar al otro la totalidad de la cuota mensual, unos 520 euros, sin esperar a dividir la deuda. Para evitar sorpresas, el hermano solvente exige un pacto interno de reembolso, aunque esto no afecta a la reclamación bancaria.
- Una empresa de Cartagena dedicada al alquiler de naves industriales firma un contrato de arrendamiento en polígono Cabezo Beaza con dos socios como fiadores solidarios. La renta mensual es de 1.800 euros. Cuando el inquilino quiebra y deja impagados seis meses, el propietario reclama directamente a uno de los avalistas, que debe abonar 10.800 euros más IVA y gastos legales. El fiador no puede exigir que se demande primero a la empresa o al otro socio, pues la solidaridad permite elegir contra quién dirigirse.
- Tras el fallecimiento del titular de una vivienda en Torre-Pacheco, sus tres hijos heredan el inmueble valorado en 150.000 euros, pero también una deuda pendiente de 60.000 euros con la comunidad de propietarios por derramas impagadas. Los herederos responden solidariamente ante la comunidad, que puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos. Un hijo, que no vivía en la finca, recibe la demanda y debe pagar los 60.000 euros, pudiendo después repetir contra sus hermanos para que le reintegren sus partes proporcionales.