Testimonio
Pocas personas saben que el testimonio es la única vía por la que un documento notarial original puede multiplicarse sin perder un ápice de su fuerza jurídica, y esa capacidad de reproducción es precisamente la que sostiene la seguridad de casi cualquier operación inmobiliaria que se precie. Cuando un comprador, un heredero o un inversor necesita acreditar que es titular de una propiedad, que ha pagado un precio o que ha constituido una hipoteca, rara vez presenta la escritura matriz original ante el banco, el registrador o la administración; lo que presenta, en la inmensa mayoría de los casos, es un testimonio. Este documento público, expedido por el notario autorizante o por su sucesor en la oficina, reproduce íntegramente el contenido de un acto o contrato otorgado ante él, y su valor es tan pleno que puede sustituir al original en todos los efectos legales, salvo contadas excepciones que conviene conocer para no llevarse sorpresas. Para un propietario que vende su vivienda, el testimonio aparece en el momento más delicado del proceso: cuando la escritura de compraventa se otorga y el notario entrega una copia simple para tramitar la cancelación de cargas o para presentar el título en el Registro de la Propiedad. Pero el testimonio va mucho más allá de esa copia cotidiana. Es la herramienta que permite a un heredero acreditar su condición ante el banco cuando la herencia está en trámite y la partición aún no se ha inscrito; es el instrumento que utiliza un inversor para demostrar a una entidad financiera que la finca que ofrece en garantía está libre de embargos, mediante el testimonio de la escritura de hipoteca y de las cancelaciones posteriores; y es también el vehículo habitual para que un arrendatario, en un contrato de larga duración, pueda inscribir su derecho en el Registro si el propietario le facilita un testimonio del contrato elevado a público. Incluso en el ámbito urbanístico, el testimonio de un acta notarial de manifestaciones puede ser decisivo para acreditar la antigüedad de una edificación o el uso real de una finca ante el Ayuntamiento, cuando los documentos catastrales resultan insuficientes o contradictorios. El error más frecuente que cometen los particulares es confundir el testimonio con la copia simple, y esa confusión puede resultar cara. Mientras que la copia simple carece de valor ejecutivo y su finalidad es meramente informativa, el testimonio tiene carácter de documento público auténtico y puede utilizarse para ejercitar acciones judiciales, para instar procedimientos hipotecarios o para inscribir derechos en el Registro. Un comprador que recibe una copia simple de la escritura de su vivienda y la pierde, pensando que con ella tiene todo resuelto, descubrirá tarde que para reclamar la entrega de llaves o para demandar vicios ocultos necesitará un testimonio, que deberá solicitar al notario con los correspondientes aranceles. Otro matiz relevante es que el testimonio, a diferencia de la primera copia, no habilita por sí solo el despacho ejecutivo en una ejecución hipotecaria; para eso se exige la primera copia, que es un testimonio especial con cláusula ejecutiva. Los profesionales que intervienen en estos procesos son el notario, como autoridad que expide el documento, el registrador, que lo califica para practicar la inscripción, y el abogado, que sabe distinguir cuándo un testimonio es suficiente y cuándo se requiere la primera copia o una certificación registral. En Promurcia asesoramos a nuestros clientes para que nunca se encuentren en la tesitura de no saber qué documento tienen entre manos, porque en el patrimonio inmobiliario el papel, bien entendido, vale tanto como la piedra.
Descripción técnica
El testimonio, en su acepción notarial y registral, es la copia autorizada que expide el Notario de una escritura matriz o de otro documento que obra en su protocolo, y su régimen jurídico se asienta sobre el principio de fe pública notarial. A diferencia de la simple copia o de la fotocopia, el testimonio no es una mera reproducción mecánica, sino un instrumento público en sí mismo, dotado de la misma fuerza ejecutiva y probatoria que el original, pues el Notario certifica, bajo su firma y sello, que su contenido es trasunto fiel e íntegro de la matriz. Esta cualidad deriva del artículo 17 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, que atribuye a los Notarios la función de dar fe de los actos y contratos que ante ellos se otorgan, y del Reglamento Notarial de 2 de junio de 1944, cuyo artículo 224 precisa que los testimonios pueden ser literales o en relación, y que su expedición corresponde al Notario autorizante o a su sucesor en el protocolo. El mecanismo jurídico del testimonio se activa cuando el interesado solicita una copia de la escritura matriz. El Notario, previa acreditación de la identidad del solicitante y del interés legítimo en los términos del artículo 226 del Reglamento Notarial, procede a su expedición. El testimonio debe contener la razón de su expedición, la fecha, el sello del Colegio Notarial y la firma del Notario, y en él se hace constar el número de protocolo y el tomo donde se halla la matriz. Es crucial distinguir entre el testimonio literal, que reproduce íntegramente el contenido de la escritura, y el testimonio en relación, que extracta únicamente las cláusulas relevantes para un fin específico, como puede ser la acreditación de la titularidad ante una entidad bancaria o la obtención de una nota simple registral. En la práctica inmobiliaria, el testimonio literal es el que se utiliza para la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, exige que los títulos que accedan al Registro sean documentos auténticos, y el testimonio lo es por disposición expresa del artículo 3 de la propia Ley del Notariado. El procedimiento para obtener un testimonio de una escritura de compraventa, hipoteca o constitución de servidumbre es ágil. Se presenta solicitud ante la Notaría donde se otorgó el título o donde se custodia el protocolo, acompañando el DNI o NIE del solicitante y, si se actúa en representación, el poder bastanteado. El plazo de expedición es inmediato si la matriz se encuentra en la propia Notaría, o de unos días si ha de solicitarse a la Notaría que custodia el protocolo más antiguo. Una vez expedido, el testimonio tiene la consideración de título ejecutivo a los efectos del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que permite reclamar judicialmente el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la escritura, como el pago del precio aplazado o la entrega de la posesión. Frente a terceros, el testimonio despliega plenos efectos desde su expedición, pero su eficacia registral, cuando el título contiene derechos reales, solo se produce mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, que establece que los títulos no inscritos no perjudican a tercero de buena fe. En el ámbito fiscal, la expedición del testimonio no devenga tributo alguno, pues no es un acto sujeto a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. El impuesto se devengó, en su caso, con la escritura matriz, ya sea por transmisión patrimonial onerosa, ya por la cuota fija de actos jurídicos documentados cuando el documento se inscribe en el Registro. Sin embargo, el testimonio es el documento que se aporta ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria o la Consejería de Hacienda autonómica para acreditar el pago del impuesto o para solicitar la liquidación, y también ante el Catastro Inmobiliario para la actualización de la titularidad catastral, conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. En operaciones de préstamo hipotecario, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige que la escritura pública de préstamo se otorgue ante Notario, y el testimonio es el medio ordinario para que el banco o el prestatario acrediten su contenido ante terceros, como el Registro de la Propiedad o un tribunal. La relevancia del testimonio se intensifica en los supuestos de pérdida o destrucción de la escritura original. El testimonio, al ser copia autorizada, subsana la ausencia del original y permite la inscripción o la cancelación de cargas sin necesidad de un expediente de reconstrucción, siempre que se acredite la autenticidad del mismo. En el Registro, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige que la inscripción se practique del título que se presente, y el testimonio cumple este requisito. Finalmente, conviene recordar que el testimonio no es un documento de carácter privado, sino público, y su falsedad constituye delito de falsedad documental del artículo 390 del Código Penal, lo que refuerza su valor como instrumento de seguridad jurídica preventiva en el tráfico inmobiliario.
Marco legal
El testimonio, en su acepción jurídica más relevante para el tráfico inmobiliario, se regula primordialmente en el ámbito notarial y registral. Su marco normativo esencial arranca en el Código Civil, cuyo artículo 1216 define el documento público como el autorizado por un funcionario público competente con las solemnidades requeridas, y el artículo 1218 le atribuye fuerza probatoria plena respecto de los hechos que motiven su otorgamiento y la fecha de este. No obstante, la norma nuclear que disciplina el testimonio como copia auténtica es la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, en particular su artículo 17, que faculta a los notarios para expedir copias, y su Reglamento de desarrollo, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, cuyo artículo 222 regula los traslados y las copias simples, precisando que el testimonio es la reproducción literal y fehaciente de una escritura matriz o de un acta, con eficacia ejecutiva y bastante para su presentación en registros públicos. En conexión con la práctica registral, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, exige que los títulos sujetos a inscripción consten en escritura pública, y el artículo 33 del mismo texto admite que los testimonios expedidos por notario surtan efectos frente a terceros una vez inscritos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 1990, ha precisado que el testimonio no constituye un nuevo título, sino una reproducción del original, de modo que su validez depende de la del documento matriz. La Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, modificó el artículo 17 de la Ley del Notariado para reforzar la seguridad jurídica en la expedición de copias, y la Ley 5/2018, de 11 de junio, introdujo la obligatoriedad del soporte electrónico en la matriz, sin alterar la esencia del testimonio. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica con particularidades propias en esta materia, al ser competencia exclusiva del Estado la ordenación de los instrumentos públicos, conforme al artículo 149.1.8.ª de la Constitución.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Cartagena compra un piso en la calle Mayor y el banco exige testimonio literal de la escritura de compraventa anterior para conceder la hipoteca. Acuden al Registro de la Propiedad número 2 de Cartagena, solicitan el testimonio por 18,50 euros y lo obtienen en tres días. Este documento reproduce íntegramente la escritura de 2021, con sus cargas, y permite al notario verificar que no existen embargos ni hipotecas previas, agilizando la firma de la nueva operación.
- Una empresa de Yecla dedicada a la exportación de muebles necesita acreditar ante un inversor alemán la titularidad de su nave industrial en el polígono Industrial La Paz. Su abogado solicita en el Registro de la Propiedad de Yecla un testimonio de la inscripción de la finca registral 23.415, que incluye la descripción del inmueble, sus cargas y la cadena de titulares desde 1998. El coste es de 24,30 euros y se entrega en cinco días hábiles, permitiendo cerrar un contrato de leasing por 350.000 euros.
- Tras el fallecimiento de su padre en Lorca, tres herederos necesitan el testimonio de la escritura de herencia para inscribir a su nombre una vivienda en la calle Santo Domingo. El registro expide un testimonio literal del testamento y del cuaderno particional, con un coste de 31,75 euros. Este documento, que reproduce el contenido íntegro de la escritura autorizada en 2019, permite a los hermanos acreditar su derecho ante la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, evitando una plusvalía municipal indebida.