Unión
Imagine que dos hermanos heredan de sus padres dos fincas contiguas en una pedanía de Murcia, cada una con su propia referencia catastral y su inscripción registral independiente. Durante años, las han utilizado como una sola unidad: un único acceso, una sola valla perimetral y una explotación agrícola conjunta. Al decidir vender, el comprador ofrece una cantidad atractiva, pero el banco que financiará la operación exige que la finca esté perfectamente definida y unificada. Es en ese momento cuando los herederos descubren que, jurídicamente, siguen siendo dos propiedades distintas, y que la operación no puede cerrarse con la simple voluntad de las partes. Este escenario, mucho más común de lo que parece en el ámbito rural y urbano de la Región, introduce el concepto de la unión, una figura que, aunque pueda parecer un mero trámite administrativo, tiene profundas implicaciones patrimoniales y registrales. La unión consiste en la agrupación o fusión de dos o más fincas en una sola, de modo que dejan de existir como entidades independientes y pasan a conformar un único ente jurídico. Este proceso no es una simple suma de superficies; afecta al régimen de propiedad, a la descripción de la finca resultante, a su carga hipotecaria y a su valor de mercado. Para un propietario, comprender esta figura es esencial porque determina cómo puede disponer de sus bienes, cómo puede financiarlos y cómo los transmitirá a sus herederos. Para un comprador, conocer si la finca que adquiere es el resultado de una unión o si, por el contrario, se venden varias fincas colindantes como si fueran una sola, evita sorpresas desagradables en el futuro, como la imposibilidad de obtener una hipoteca o la necesidad de realizar costosos expedientes para regularizar la situación. Esta figura aparece con frecuencia en operaciones de compraventa, especialmente en el ámbito rural, donde es habitual que una explotación se haya formado mediante la adquisición sucesiva de parcelas colindantes. También es relevante en procedimientos de herencia, cuando los causantes han dejado fincas que los herederos deciden agrupar para su mejor gestión o venta. En el plano urbanístico, la unión es un requisito previo para solicitar una licencia de obra que afecte a varias parcelas, o para inscribir una edificación que se levanta sobre terreno que originalmente estaba dividido. Incluso en el arrendamiento, aunque menos frecuente, puede ser necesario unificar fincas para configurar una unidad de explotación que resulte atractiva para un arrendatario profesional. En todos estos casos, la intervención de un notario es imprescindible para otorgar la escritura pública de agrupación o fusión, y la del registrador de la propiedad es igualmente necesaria para inscribir la nueva finca resultante y cancelar las antiguas. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede asesorar sobre la conveniencia de optar por una agrupación o por una simple declaración de obra nueva, mientras que un tasador valorará la finca resultante, cuyo valor no siempre es exactamente la suma de las partes, pues la unificación suele incrementar el precio unitario al mejorar la edificabilidad o la explotación. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es creer que la unión es un trámite automático que puede realizarse en el mismo acto de la compraventa, cuando en realidad requiere de un expediente específico que puede demorarse semanas e incluso meses si las fincas presentan cargas, discrepancias catastrales o superficies que no coinciden con la realidad física. Otro error habitual es confundir la unión con la simple agregación de parcelas en el catastro, un procedimiento meramente administrativo que no tiene efectos jurídicos sobre la propiedad. La unión, por tanto, no es un concepto teórico, sino una herramienta práctica que, bien utilizada, facilita la gestión patrimonial, la financiación y la transmisión de bienes, pero que, ignorada o mal ejecutada, puede generar conflictos entre copropietarios, retrasos en las operaciones y pérdidas económicas considerables.
Descripción técnica
La unión de fincas, en su modalidad más habitual denominada agrupación, constituye un acto jurídico de reorganización de la propiedad mediante el cual dos o más fincas registralmente independientes se agrupan para formar una sola finca nueva, que recibe una nueva descripción y una nueva referencia catastral. El mecanismo se distingue de la agregación, donde una finca principal absorbe a otra u otras accesorias, manteniendo la primera su identidad registral, y de la segregación, que opera en sentido inverso. La base normativa se encuentra en el artículo 48 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y en los artículos 44 y 45 de su Reglamento, que exigen, para proceder a la unión, que las fincas sean colindantes y que el propietario de todas ellas sea el mismo y actúe con carácter único. No se requiere, a diferencia de la parcelación urbanística, licencia municipal de obras ni acto administrativo de aprobación, salvo que la agrupación conlleve una alteración de la superficie que afecte a parámetros urbanísticos como la edificabilidad o la ocupación, supuesto en el que el Registrador podrá exigir la certificación municipal acreditativa de que la nueva finca no infringe el planeamiento vigente, conforme al artículo 26 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobada por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. El procedimiento se inicia con la obtención de la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las fincas que se pretenden unir, documento que debe estar vigente y coincidir con la realidad física. A continuación, el propietario otorga escritura pública de agrupación ante notario, en la que se describen las fincas originarias, su superficie, linderos y cargas, y se define la nueva finca resultante, con su superficie total, que será la suma de las superficies de las fincas agrupadas, y sus nuevos linderos. La escritura debe acompañarse de un plano de la finca resultante, firmado por técnico competente, en el que se refleje la nueva configuración. Con la escritura y el plano, se solicita al Catastro la incorporación de la nueva finca, que asignará una nueva referencia catastral, previa tramitación del correspondiente expediente de subsanación de discrepancias si existieran diferencias entre la realidad física y la registral. Posteriormente, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad dentro del plazo de dos meses desde su otorgamiento para evitar el cierre registral previsto en el artículo 419 del Reglamento Hipotecario, aunque la práctica habitual es presentarla de inmediato. El Registrador calificará la legalidad del acto, comprobará la identidad de titular, la colindancia y la ausencia de cargas incompatibles, y practicará la inscripción de la nueva finca, cancelando las inscripciones de las fincas originarias, que quedarán cerradas. Las implicaciones fiscales son relevantes. La agrupación de fincas no constituye una transmisión de dominio, por lo que no queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones onerosas, pero sí puede quedar gravada en su modalidad de actos jurídicos documentados, al tratarse de una escritura notarial que inscribe un acto inscribible en el Registro de la Propiedad, con el tipo vigente en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, que actualmente se sitúa en el 1,5 por ciento sobre la base del valor declarado, según lo dispuesto en el artículo 31 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. No se devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, regulado en el artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, porque no existe transmisión de la propiedad. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se recalculará en el siguiente padrón catastral, una vez que la nueva referencia se incorpore al callejero, con la consiguiente fusión de los recibos anteriores en uno solo. En sede del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la agrupación no genera ganancia ni pérdida patrimonial, pues no hay alteración en la composición del patrimonio del titular, de acuerdo con el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre. En cuanto a los efectos frente a terceros, la inscripción registral de la agrupación produce la consolidación de la nueva finca como unidad independiente, de modo que las cargas, gravámenes y derechos reales que pesaban sobre las fincas originarias se redistribuyen sobre la totalidad de la nueva superficie, salvo que se hubiera pactado otra cosa en la escritura. Esta redistribución exige el consentimiento de los titulares de dichos derechos, conforme al artículo 46 de la Ley Hipotecaria, que exige su intervención para la modificación de la descripción de la finca que les afecte. La unión es especialmente útil en el ámbito de las herencias, como en el supuesto planteado de dos hermanos que heredan fincas contiguas, pues permite la gestión unitaria del inmueble, la obtención de una única licencia de obras para su reforma integral, la simplificación de la tributación local y la futura transmisión conjunta del bien, que resultará más atractiva para el mercado al ofrecer una superficie mayor y una configuración regular. No obstante, debe valorarse previamente si la agrupación es conveniente desde la perspectiva urbanística, ya que la finca resultante puede quedar sujeta a una edificabilidad menor que la suma de las edificabilidades individuales si el planeamiento aplica coeficientes de aprovechamiento por parcela mínima, extremo que conviene verificar con el informe urbanístico del Ayuntamiento correspondiente antes de otorgar la escritura.
Marco legal
El término unión, en su acepción jurídico-inmobiliaria, no se encuentra definido de manera autónoma en nuestro ordenamiento, sino que su régimen legal se infiere de la regulación de las figuras que lo integran. La normativa principal que rige este concepto es el Código Civil, cuyo artículo 396 establece el régimen de la propiedad horizontal, y sus artículos 401 y 402, que regulan la división de la cosa común y la posibilidad de que los copropietarios agrupen sus cuotas. En el ámbito registral, la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, son esenciales. En particular, el artículo 8 de la Ley Hipotecaria contempla la inmatriculación de fincas procedentes de la agrupación o unión de otras, exigiendo la previa inscripción individualizada de las fincas que se agrupan. El artículo 24 del Reglamento Hipotecario desarrolla este procedimiento, estableciendo que la finca resultante se describirá con los datos que le correspondan. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 1990, ha precisado que la unión de fincas no altera la naturaleza jurídica de los derechos preexistentes, sino que constituye una nueva unidad registral. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, no contiene una regulación específica sobre la unión de fincas rústicas o urbanas, si bien su artículo 172 remite a la legislación estatal en materia de parcelaciones y segregaciones. No obstante, la práctica registral murciana se ajusta a los criterios de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como la Resolución de 18 de febrero de 2016, que exige la identificación gráfica de las fincas mediante coordenadas georreferenciadas cuando se produce la agrupación. No existen modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que hayan alterado el régimen sustancial de la unión, más allá de las innovaciones tecnológicas introducidas por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, que refuerzan la seguridad jurídica en la inscripción de estas operaciones.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En una operación de compraventa en La Manga del Mar Menor, un particular adquiere un ático de segunda línea por 185.000 euros. El vendedor, residente en Alemania, otorga poder notarial a un familiar en Cartagena para firmar. El comprador, preocupado por la validez del documento, solicita al notario que verifique la unión de voluntades: ambas partes deben coincidir en precio, plazo de entrega y cargas. El notario confirma que el poder está vigente y que no existe discrepancia, formalizando la escritura. Sin esa unión expresa de consentimientos, el contrato sería nulo. El comprador paga 3.000 euros de impuestos y gastos, y recibe las llaves tras treinta días.
- Dos hermanos heredan una vivienda en el centro de Murcia valorada en 210.000 euros. Uno quiere venderla para liquidar la herencia; el otro desea conservarla como vivienda habitual. Para evitar un juicio, acuden a un mediador que explica que la unión de herederos es un contrato privado por el cual el hermano comprador adquiere la cuota del otro por 105.000 euros, pagando el Impuesto de Sucesiones y Donaciones correspondiente. Firman el acuerdo en una notaría de Molina de Segura, inscriben la finca a nombre de uno solo y cancelan la comunidad hereditaria. La operación se cierra en dos meses sin litigio, ahorrando costes judiciales superiores a 6.000 euros.
- Una empresa constructora de Lorca necesita un aval bancario de 50.000 euros para concursar a la obra de rehabilitación de un edificio municipal. El banco exige una unión de avalistas: dos socios aportan como garantía sus viviendas en Águilas, valoradas en 120.000 y 95.000 euros respectivamente. Firman una escritura pública de afianzamiento solidario ante notario, donde se especifica que ambos responden por el total si la empresa no cumple. La constructora obtiene el contrato por 1,2 millones de euros y, al finalizar la obra, el banco cancela el aval. Cada socio paga 300 euros de gastos notariales, y la unión se disuelve sin penalización.