Vía pública
Que la acera frente a su casa no le pertenece es una de las revelaciones que más desconcierta a quienes acuden a una notaría convencidos de que el suelo que pisan cada día, ese que han barrido y cuidado durante décadas, forma parte de su patrimonio. La vía pública, ese espacio que todos usamos pero que nadie posee individualmente, constituye la columna vertebral de cualquier operación inmobiliaria, aunque pocos compradores o herederos reparen en ello hasta que surge un conflicto de lindes, una expropiación o una reclamación de responsabilidad por un tropezón en un bordillo levantado. Para el propietario medio, la vía pública aparece en los momentos más inesperados: cuando solicita una licencia de obra y descubre que su proyecto invade el dominio público, cuando el ayuntamiento decide ensanchar una calle y le expropia tres metros de jardín, o cuando un heredero pretende dividir una finca y el técnico municipal advierte que el acceso desde la carretera no cumple las condiciones mínimas de seguridad. En la compraventa de una vivienda, la vía pública determina el valor del inmueble de forma silenciosa pero contundente: una calle peatonal, una avenida de doble sentido o una travesía con tráfico pesado modifican la tasación en porcentajes que oscilan entre el diez y el treinta por ciento, y eso sin contar el efecto de la cercanía a paradas de transporte público o la existencia de carriles bici. Los inversores que adquieren locales comerciales saben bien que la anchura de la acera, el flujo peatonal y la visibilidad desde la calzada son factores que los tasadores ponderan con meticulosidad, y que un cambio de sentido en la circulación puede arruinar un negocio de hostelería que dependía del escaparate. En el ámbito de la herencia, la vía pública aparece cuando se valora un inmueble para calcular el impuesto de sucesiones, y también cuando un testador lega una finca rústica que posteriormente resulta afectada por la apertura de un nuevo vial, circunstancia que altera su aprovechamiento urbanístico y, por tanto, su valor fiscal. El error más frecuente entre los particulares consiste en creer que el suelo hasta el centro de la calle les pertenece, una confusión que hunde sus raíces en la tradición oral de los pueblos y que provoca conflictos absurdos cuando alguien decide colocar un macetero, instalar una rampa o aparcar un vehículo pesado frente a su fachada. La realidad jurídica es tozuda: la vía pública es un bien de dominio público, inalienable, imprescriptible e inembargable, cuya titularidad corresponde al municipio o a la administración autonómica o estatal según el caso, y sobre la cual los particulares solo ostentan derechos de uso conforme a las ordenanzas de movilidad. En las operaciones inmobiliarias intervienen varios profesionales que vigilan esta cuestión: el notario comprueba en la escritura que las fincas no invaden el espacio público, el registrador rechaza cualquier inscripción que contradiga los planos catastrales, el abogado asesora en los litigios por ocupación indebida, el tasador aplica los coeficientes correctores según la tipología de la vía, y el agente inmobiliario debe advertir al comprador sobre las servidumbies de paso o las futuras alineaciones que figuren en el planeamiento. Cuando un particular compra una casa antigua con un porche que sobresale de la alineación oficial, hereda un problema que no siempre es subsanable, pues la legalización depende de la discrecionalidad municipal y del tiempo transcurrido, y en muchos casos la única salida es la demolición o la indemnización. Por eso, antes de firmar cualquier contrato de arras o de aceptar una herencia, conviene solicitar una nota simple, consultar el catastro y, sobre todo, pedir al ayuntamiento la cédula urbanística, un documento que revela si la edificación respeta los límites de la vía pública y si existen expedientes abiertos por invasión del dominio público. La vía pública no es un mero escenario urbano, sino un elemento jurídico que condiciona la seguridad de toda inversión inmobiliaria, y su correcta interpretación evita disgustos que, en el peor de los casos, pueden traducirse en la pérdida de parte del inmueble adquirido o en sanciones económicas considerables.
Descripción técnica
La vía pública se configura jurídicamente como un bien de dominio público, cuya titularidad corresponde al municipio o, en su caso, a la comunidad autónoma o al Estado, según la naturaleza del viario. Esta adscripción no deriva de un acto de voluntad negocial, sino de la propia definición legal contenida en el artículo 5 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que establece el régimen jurídico de los bienes de dominio público, entre los que se incluyen las vías públicas, y que determina su carácter inalienable, inembargable e imprescriptible. La afectación al uso general, que es la esencia de la vía pública, se produce por disposición de la ley o por acto administrativo expreso, y solo mediante un expediente de desafectación podría el bien perder tal condición, lo que en la práctica resulta excepcional y siempre sujeto a procedimiento administrativo con información pública. El mecanismo jurídico que protege la vía pública frente a las pretensiones de los particulares se sustenta en la presunción de titularidad pública que recoge el artículo 8 del mismo texto legal, presunción iuris tantum que obliga a quien pretenda un dominio privado sobre un bien aparentemente público a acreditar cumplidamente su derecho mediante título inscrito en el Registro de la Propiedad y, en su caso, justificativo de la posesión cualificada. Esta presunción se complementa con el artículo 6 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, que refuerza la protección del dominio público local. La confusión que padecen muchos propietarios de viviendas unifamiliares o de locales comerciales deriva de la existencia de los denominados vuelos, que son la proyección de la edificación sobre el suelo de la vía pública, y de los elementos privados que pueden asentarse sobre ella, como marquesinas, toldos o escaleras de acceso. Estos elementos no transmiten propiedad alguna sobre el suelo, sino que se sustentan en autorizaciones administrativas de ocupación temporal, reguladas por la normativa de bienes de las entidades locales, que son revocables y no generan derecho a indemnización salvo los supuestos tasados. La delimitación entre lo público y lo privado se determina mediante el proyecto de urbanización y el posterior acto de recepción de las obras, que materializa la cesión obligatoria y gratuita de los terrenos destinados a viales al municipio. Este acto, que se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, es el momento en que el suelo deja definitivamente de ser privado, aunque permanezca físicamente contiguo a la edificación. La falta de inscripción de esta cesión no impide la titularidad pública, pues el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establece que la inmatriculación de fincas de titularidad pública no requiere título escrito cuando se trate de bienes de dominio público, bastando la certificación administrativa. En la práctica catastral, la vía pública se identifica como bien de naturaleza urbana de titularidad pública, con referencia catastral propia distinta de las parcelas edificadas, y el procedimiento de rectificación catastral, regulado en el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, permite al particular solicitar la alteración cuando considere que una porción de terreno ha sido indebidamente incluida en su parcela o, por el contrario, excluida de su dominio. Los efectos frente a terceros son plenos: la vía pública no puede ser objeto de usucapión, ni siquiera por la posesión continuada durante los plazos ordinarios del Código Civil, pues el artículo 1936 de dicho cuerpo legal excluye de la prescripción a los bienes de dominio público. Tampoco puede ser objeto de embargo, hipoteca o cualquier otra carga, y las servidumbres que sobre ella puedan constituirse, como las de paso de instalaciones, requieren título administrativo y no pueden menoscabar el uso general. El particular que ha cerrado o vallado una porción de vía pública incurre en una ocupación ilegal que el Ayuntamiento puede hacer cesar mediante el procedimiento de protección de la legalidad urbanística, previsto en el artículo 181 del Reglamento de Urbanismo de la Región de Murcia, aprobado por Decreto 118/2018, de 27 de junio, con la posibilidad de imponer multas coercitivas y la obligación de reponer la realidad física alterada a su estado anterior a costa del infractor. La vía de hecho del particular no genera derecho alguno, y la única vía para regularizar una situación de hecho consolidada es la compra de la porción de terreno, que solo procede si el Ayuntamiento acuerda su enajenación mediante subasta pública, conforme al artículo 110 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, con la previa desafectación y la valoración pericial correspondiente. Las implicaciones fiscales son relevantes en varios frentes. La ocupación de vía pública sin título genera la obligación de abonar la tasa por utilización privativa o aprovechamiento especial del dominio público local, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en sus artículos 20 a 27, tasa que se devenga con independencia de la legalidad de la ocupación. La compraventa de una porción de vía pública, una vez desafectada, queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo que corresponda según la normativa autonómica de la Región de Murcia, que actualmente se sitúa en el 8 por ciento para inmuebles, sin perjuicio de la posterior liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana si el Ayuntamiento enajenante obtiene plusvalía. En el ámbito del IRPF, la desafectación de un terreno de dominio público y su posterior venta no genera renta para el particular que lo adquirió, precisamente porque nunca fue titular, mientras que la eventual indemnización por la demolición de construcciones ilegales sobre vía pública no tributa como ganancia patrimonial al carecer de título jurídico que la sustente. La escritura de compraventa, en fin, devenga el impuesto de actos jurídicos documentados en su modalidad de documentos notariales, al tipo autonómico vigente, y su inscripción en el Registro de la Propiedad exige la previa liquidación de todos los tributos.
Marco legal
El concepto de vía pública, pese a su apariencia meramente descriptiva, posee un sólido anclaje normativo que determina su régimen jurídico. La norma fundamental es el Código Civil, cuyo artículo 344 establece que son bienes de dominio público los destinados al uso público, como caminos, canales, ríos, torrentes, puertos y puentes, así como las obras públicas de servicio general. Este precepto se complementa con el artículo 339 del mismo cuerpo legal, que define los bienes de dominio público estatal. No obstante, la regulación sustantiva más detallada se encuentra en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, cuyo artículo 7 clasifica el suelo y garantiza que los terrenos destinados a vías públicas quedan excluidos de la edificación y afectos a su uso. En el ámbito registral, el artículo 5 de la Ley Hipotecaria y el artículo 6 de su Reglamento exigen que las vías públicas se inscriban como tales en el Registro de la Propiedad, con su correspondiente descripción geométrica, para dotarlas de publicidad y oponibilidad frente a terceros. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado que la condición de vía pública no se adquiere por el simple uso, sino por la afectación formal o tácita a tal fin, conforme a las SSTS de 15 de marzo de 1985 y de 22 de junio de 2001. La Región de Murcia, en ejercicio de sus competencias urbanísticas, ha desarrollado esta materia mediante la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, que en sus artículos 130 y siguientes regula los sistemas generales viarios y exige la cesión gratuita de los terrenos destinados a viales en los sectores de planeamiento. Tras 2018, debe destacarse la Ley 6/2023, de 7 de marzo, de modificación del texto refundido de la Ley del Suelo, que refuerza la protección de las vías públicas frente a ocupaciones ilegales y agiliza los procedimientos de recuperación posesoria por la Administración, sin alterar la naturaleza demanial de estos bienes. La normativa sectorial de carreteras, tanto estatal como autonómica, completa el marco con definiciones específicas de vía pública a efectos de su protección.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Molina de Segura compra una vivienda en calle La Paz y descubre que la fachada trasera invade 40 centímetros la vía pública municipal. El Ayuntamiento les requiere para que cedan ese terreno o paguen una sanción de 6.000 euros. Un perito tasador cifra la regularización en 4.500 euros, más gastos de notaría y registro. Deciden negociar una cesión gratuita a cambio de autorización para instalar un balcón, evitando el conflicto y revalorizando la casa en 15.000 euros.
- Una empresa de Cartagena dedicada al alquiler de locales comerciales tiene un inmueble en la calle Mayor cuyo escaparate sobresale 15 centímetros sobre la alineación oficial de la vía pública. El Ayuntamiento abre expediente por ocupación indebida y les impone una multa de 2.800 euros. La empresa contrata a un arquitecto para replantear la fachada, presupuestando 8.200 euros. Al final, logran una licencia de obra menor y evitan la demolición, manteniendo el local operativo y su valor de mercado en 220.000 euros.
- Un heredero de Águilas recibe en herencia una casa en calle del Carmen que linda directamente con la vía pública, pero el testamento no aclara si el patio delantero es privado o municipal. El Catastro lo refleja como suelo urbano consolidado, pero el Ayuntamiento reclama su titularidad. El heredero contrata a un abogado urbanista y paga 3.200 euros en honorarios más 1.500 euros de tasación. Finalmente, demuestra que el patio está inscrito en el Registro y lo vende a un inversor por 95.000 euros, resolviendo la disputa.